[摘要] 开封房价的溢价率已是相当高，刚需买房面临着无处买房或不想吃亏的无奈中，本土的小开发商也面临着拿不着地或者没能力开发的问题。
对于没有住房的人的来说，要拥有一套住房，这大概就是房地产中的刚需购房。
如果我们看另一种解释，可以理解为大众为了财产保值增值的一种投资手段。这和上面的刚需购房，对于没房的人来说，有套住房，完全是两个方向的意思。不妨一个一个来说。
对于没房的人来说，有套房。
2012年-2013年，开封的刚需在哪买房？南区（融元景园），东区（绿都上河城），北区（锦诚盛世），西区（蓝湾国际，首付分期）。
2014-2016年，开封刚需在哪买房？南区（越宫京园，金明华府
金明华府待定3.95分金明大道金明汽车站南500米400-176-0760 转 637852等），东区（御景湾），北区（锦诚盛世，橡树庄园，圣桦城），西区（晖达新世界，伟宏天境，晋河花园
晋河花园待定3.99分开封市汉兴路与第七大街交汇处400-176-0760 转 648611，奇瑞金域华府，建业菊香里等）。
2017-2018年，开封刚需在哪买房？南区（博望天城），东区（东信公馆），北区（幸福里
幸福里8000元/平方米4.01分黄河大街与东京大道交会处东北角400-176-0760 转 637825），西区（奇瑞金域华府）。
抛开过往的不说，说当下。
开封各个区域的刚需购房门槛有多高？
高层部分：
东区：假设未进入销售期的东信公馆，毛坯均价5500元/㎡，110㎡的约60万；
南区：假设目前在售的博望天城，毛坯均价6000元/㎡，110㎡ 的约66万；
北区：假设目前在售的晋开四季城，毛坯均价7500元/㎡，110㎡的约82万；
西区：假设目前在售的金域华府，毛坯均价7000元/㎡，110㎡的约77万；
西区：假设目前在售的恒大成品高层，均价10500元/㎡，110平米的约115万；
洋房部分：
西区：假设目前在售的西区拉菲国际，毛坯均价12000元/㎡，130㎡的约156万；
北区：假设目前在售的圣桦城，毛坯均价9000元/㎡，130㎡的约117万；
南区：假设目前在售的香樟公馆，毛坯均价8000元/㎡，130㎡的约104万；
中心区：假设目前在售的翠庭尚都
翠庭尚都8900元/平方米3.97分开封市大梁路与西环路交汇处北500米400-176-0760 转 805846，毛坯均价9500元/㎡，130㎡的约123万；
西区：假设目前在售的恒大成品洋房，均价13500元/㎡，130㎡的约175万。
按首付30%计算，各区域的购房成本又是多少？
东区：高层首付18万；
南区：高层首付19.8万，洋房首付31.2万；
北区：高层首付24.6万，洋房首付35.1万；
中心区：洋房首付36.9万；
西区毛坯：高层首付23.1万，洋房46.8万；
西区成品：高层首付34.5万，洋房首付52.5万。
当然，以上的数据要进行初步修正。
对于大多数的购房者来说，向西置业是趋势。即在金域华府，这个相对偏僻的位置（对于自住客户来说），作为西区的房价参考，是不准确的。那么在开封西湖和十一大街这个区域，目前除了恒大帝景，基本上无在售高层。所以，把开封西区的高层均价修正到9000元/㎡，应该问题不大，那么这么算下来，110㎡亦折合到99万，首付约29.7万。
对于北区来说，晋开四季城亦需要修正。
原因在于，其处于东北区的位置，对开封市场来说，是个房价相对较低的区域。但对于东区来说，这是一个改善型的楼盘。所以，不妨把目光往北一些，把均价修正到8200元/㎡，毛坯高层，那么算下来，110㎡的折合到90万，首付约27万。
当然，如果要对数据再次修正，比如可以把房价降到90㎡。比如可以在适当的加上一些可能看上去工程暂时停滞的项目。这样对于刚需来说，拥有一套房的成本似乎更低。可你又何必自己骗自己呢？
目前开封市场的现实是，已经进入改善型市场，至少是刚改为主力的市场。我们一边支付着较高的房价，去买着品质并不同等的房子，这才是当下的无奈。另一个现实是，便宜的房子真的能买吗？如果只是地段因素影响，那当然问题不大。但如果是工程因素影响，你需要慎重考虑。你是愿意多花二三十万，买一个可以按时交付的房？还是买一个便宜二三十万，需要看着栋栋高楼起，封顶之后无力继续的项目，或者是打桩之后无力盖楼的项目，或者是圈地之后无力打桩的项目？
一个更现实的问题，在百强涌入的当下，连开封本土的中小开发商已经沦为群演，稍微有实力的都在抱大腿，不抱大腿的也在吃老本，苦苦的支撑。而这种局面，连省内的房企，也不可幸免。我们现有的本土开发商，有地的没钱开发（部分），相对有钱的无处拿地。相对于百强开发商来说，弱弱联合是自保的趋势，但联合，又哪有那么简单？生意场上，能让一块地搁置多年的，多半是狮子大开口。相对有钱的，又无限的想压榨土地价值。这就是为什么，最后本土的大多嫁给了百强？后者有足够的钱给彩礼，又靠自己品牌获取溢价。这种情况下，吃亏的往往是购房者。
买了本土开发商（有地无钱的），遥遥无期。等待口碑较好，相对有钱又没地的本土开发商，又怕错过市场的购买时机。买了百强开发商的，最后发现大部分是你爱上她的颜值，可她却看中了你的钱。婚前（销售前）承诺的，在洞房花烛夜（交房）时，才发现原来不行。可真的是到了最后才知道吗？并不是，更多的是，过程中和开始前，你就知道不行，但又想试试。
所以，适合自己的，才是自己适合的。婚姻是门当户对，买房亦是门当户对。
那些口碑相对不错的开发商，别舍不得多掏点彩礼。
那些有增值潜力的，在房地产项目里还通常既有颜值，还兼具了才华横溢，可它的缺点，就是你高攀不起，或者需要付出太多代价。但房子和人不一样，它不像他/她或背叛你，你不想要它的时候，它反而会增值。
于是，我们回到刚需的第二个定义，刚需是为大众为了财产保值增值的一种投资手段。
就想问，错过了汴西湖，你后悔不？
就想问，错过了复兴大道中段，西段，你后悔不？
就想问，错过了13年之后，开封16-17年又一轮暴涨前买房，你后悔不？
对于本地的中小开发商来说，何尝不是如此？
你看不上的高铁版块，CBD版块，复兴大道版块，火车站版块，已经高攀不起了。
你还将错过的华夏大道版块，开尉路版块。
有人嘲笑刚需买房不上车，就有人嘲笑开发商买地不上车。
如果舆论可以让房价下跌，我觉得有一种可能，让制造舆论的人，去工地给开发商免费搬砖。可通常是，他们一边鼓吹着房价要降低，一边从开发商挣着广告费。当然，在市场逆行的时候，他们鼓吹房价上涨，有人会骂他傻X。在市场上扬的时候，他们鼓吹房价上涨，也有人会骂他傻X，还会说他爷爷是开发商。可你放心，他的开发商爷爷不会让他“继承”一套房。
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