[摘要] 我理解开封市场洋房的未来，是不断的向成熟 地段靠拢，城市洋房将会是主流。
Part1：开封的洋房分布图
开封的洋房，大致分布在三大区域。
区域在环开封西湖区域。包括有郑开橄榄城
郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 611674，海马公馆
海马公馆9800元/平方米3.92分东京大道与第一大街交汇处0371-23232277，绿城桃李春风，西湖印象，中南樾府，富力湾（推测有洋房产品）等。
第二区域在郑开大道自贸区轴线和复兴大道轴线。包括有恒大文旅城，恒大未来城6412元/平方米[兰考]未来城1套在售，北大未名府，望京，西湖湾，碧桂园国控保利城，康桥九溪郡，圣桦城
圣桦城8500元/平方米4.08分复兴大道与黄河大街交汇处西北角400-176-0760 转 611352等。
第三区域在古城 ，主要围绕在环龙亭湖和环阳光湖区域。包括有御龙湾，迪臣龙亭湖1号（规划），建业泰和府（拟规划），阳光湖古城区3#-1地块（拟规划），蓝城艮岳地块-古城区GC03-02街坊（拟规划）。
Part2：开封的洋房区域价格特征
环开封西湖区域的洋房，目前以毛坯为主，均价为开封洋房价格 梯队，一楼均价2.2万元/㎡起，标准层均价1.4万元/㎡，购置成本在180万/套（标准层）— 450万/套（1楼）之间。
自贸区轴线和复兴大道轴线区域的洋房，毛坯精装两两开，精装洋房均价1.25-1.35万/㎡，毛坯洋房均价在0.9-1.1万/㎡。
古城 洋房目前在售洋房均价0.95万/㎡，未来预计入市项目以精装为主，预估售价超2万元/㎡。
注：以上数据仅为选取多个项目的均价，不含区域内特例项目。
Part3：新老区域争锋，谁是洋房的 选择
从区域和价格两个角度进行综合分析，初步结论如下：
1、得力于开封西湖的生态资源和西湖商圈的形成，未来的区域 已在此定格，城 亦在向此区域转移。这一区域云集了开封 的生活配套，无论是购物、餐饮、娱乐、医疗、 等，这是掌握未来开封新区发展命脉的核心所在，也是撬动城市发展的重要版块，资源汇集，所带来的聚集效应，不仅令土地价值大幅度抬升，更令居住其间的个人价值得到 彰显。
2、古城区的未来在于土地资源稀缺，13平方公里宋文化主题公园，古城区的文旅+ 居住的价值已然朝夕可见。然而，对于这个区域的房票，非 客群不足以涉猎。尤其是在建业、蓝城艮岳、阳光湖地块等规划公布以后，超越洋房的产品也会接连出现。但古城区的未来，你需要等待，至于时间，没有人能给出答案。
综上所述，在开封当下的洋房市场中，洋房亦有高下。从主流洋房项目云集开封西湖，亦可判断出它的价值。因为，开封西湖和古城区一样稀缺，体现在以下几个方面：
9000亩开封西湖风景区，其中水域面积6000亩，相当于杭州西湖的2/3，龙亭湖水域面积的9倍。除此之外，开封西湖打造的开放式休闲公园，包含扇幕喷泉，环形跑道，园林古建等。开封西湖从规划到注水，到如今初步形成规模，已然过去六七年的光景，再建一个诸如开封西湖，难度可想而知。
的开封西湖，土地价格已是开封 段位，土地成本也将对区域内产品形成有效的提升。可以说，开封西湖区域，如今不仅仅是在挑购房者，更是再挑开发商。
*郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 6116746期香颂样板间主卧衣帽间实景图
Part4：开封洋房的置业观
每一个选择洋房的人，都有自己的置业观。
品牌房企效应，区位与商圈价值，回归生活品质，汇集城市资源，物业服务等5个关键因素，或许都会成为你买洋房的考虑点。但更现实的似乎是：追求面积空间改善的需求之外，更在意的是面貌与面子的改善。因为：他们现在或以前住的房子实在是太破旧，或者物业太不能忍受，或者环境实在是对不起地位。
如果我们按客群年龄划分，30+的路边，40+的在湖边，40+的 者在湖边的别墅或者未来更稀缺的古城区。从当下的购房主力和社会责任划分，我们把买房的重任还是交给男人比较好。于是，我们从就从男人的角度来分析。具体来说：
30+的男人经历了加班改变人生（特定因素除外）之后，终于步入了购买洋房的阶层。此刻他的责任，重心在于养家，为一家人的吃喝拉撒进行买单。这个时候的洋房购置观并不在于享受，而在于性价比对位。他们并不是 在乎，他所居住的地段，远离主城繁华，也不是 在乎停车需要找车位，上班需要早起20。对于他们来讲，价格仍是 考虑点。对于他们来说，“贫穷”依然在限制他们的购买力。所以，对于他们来讲，目前洋房 的购置区域在开封的复兴大道轴线。
相比起来30+的男人，40+的男人基本处于人生中的巅峰年纪。他们的人生，在这一阶段，家庭角色关系在减少，以夫妻和母子父子关系为家庭的主要结构，家庭消费的高峰期已然度过。人生也已初步完成积蓄，这个时候，当以洋房犒赏人生。对于要求生活品质极高的人来说，洋房生活只是满足其需求的基本点，只有“离尘不离城”的生活态度，才能唤醒他们对洋房产生的认同感、归属感和安全感。因而，兼具“城市”和“洋房”两种生活形态的城市洋房，必定成为开封洋房置业的主流趋势。而这个区域莫过于开封西湖。
*郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 6116746期香颂样板间实景图
Part5：开封西湖区域的洋房分析
开封西湖区域主流洋房项目有3个：
背靠千亩大盘，生活配套成熟的郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 6116746期香颂；
以时间换价值，慢开发的海马公馆海马公馆9800元/平方米3.92分东京大道与第一大街交汇处0371-23232277；
依靠绿城的品牌和宋总的个人魅力，合作开发的绿城桃李春风。
对于这三个项目来说，皆隶属于开封西湖版块。其中以郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 611674首当其冲，随后是海马公馆海马公馆9800元/平方米3.92分东京大道与第一大街交汇处0371-23232277， 后压轴的是绿城桃李春风。从择址的角度上来说，非核心土地不造洋房，开封西湖版块，注水之后已经接近五年。其版块在在城市格局中具有一定政治、经济与商业地位，土地更为臻贵。依托于开封西湖的环境，让业主体验美好的洋房生活，这是3家开发商共同择址的意义。
他们共同为开封的洋房定调，城市洋房依然是开封当下置业洋房的 。对于部分开发商来说，选择远离主城繁华地带，选定城郊区，以自然环境换取洋房的诗意栖居梦，在开封这座城市实现难度颇大，一是受限于开封发展的城市框架，二是受限于开封的生态环境。对于业主来讲，还要花费大量的时间在交通上，反而让业主更添忙乱，无法体会洋房生活的美好，这类洋房的选址弊端逐渐暴露，已为购房者所诟病。
我理解的城市洋房，它由城心土地、生态资源、 圈层 3项价值指标构成。
我理解开封市场洋房的未来，是不断的向成熟 地段靠拢。
具体来说， 地段作为城市发展 早的区域，往往是掌握城市发展命脉的核心所在。郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 611674项目，作为环开封西湖区域的千亩大盘之一，屹立于开封西湖核心位置，畅享乐享茂，万达等大型商业综合体汇聚的开封西湖商圈，生活醇熟度高，已被越来越多的购房者认同。相比起来郑开橄榄城，海马公馆海马公馆9800元/平方米3.92分东京大道与第一大街交汇处0371-23232277和绿城桃李春风，地处于东京大道沿线，就区域内城市配套来说，显得不够成熟。如果你喜欢静谧多过繁华，可以考虑海马公馆和桃李春风。如果你喜欢繁华多过静谧，郑开橄榄城是 。
从生态价值上来说，尤其是在开封西湖和银沙滩呈现之后，很多到访西湖的开封人直接将房源锁定在郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 611674。这背后的原因亦是对于开封西湖规划的理解，对于购房者来说，眼前呈现的价值更为重要。毕竟在这个区域，5公里慢跑道、3000平银沙滩的休闲公园旁，上好的居住，都是购房者乐得看见的。
从 圈层上来说，作为开封新区的追随者和城市红利获益者，2010年-2015年，他们置业的楼盘多在开元华庭（金池名郡），建业森林半岛，郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 611674，东方今典等。2016年至今，他们置业的楼盘多在郑开橄榄城（茉莉公馆），海马公馆海马公馆9800元/平方米3.92分东京大道与第一大街交汇处0371-23232277，绿城桃李春风，恒大帝景，郑开碧桂园，枫华西湖湾等。可以说，近十年间，围绕着开封西湖区域，一直在流入开封的 圈层，而作为千亩大盘的郑开橄榄城，一直名列这个榜单。从6期香颂来说，以成品房理念打造高层产品，亦保证了6期香颂的客群纯粹性。
*郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 6116746期香颂项目示意图
对于郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 6116746期香颂来说，它具备以下的价值点：
1、依托于郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 611674千亩大盘基础之上，共享西湖商圈繁华的成熟配套；
2、双湖 ，尤其是 开封西湖的湖岸线水景价值，银沙滩，慢跑道等休闲配套；
3、开封西湖稀缺的土地资源，稀缺的洋房产品，亦是一种身份象征；
4、低密社区，纯粹法式皇家园林，5重公共空间；
5、户型方面集萃亚新8年对开封的理解，一梯两户、三面采光、三居朝南、南北双院；
目前，郑开橄榄城郑开橄榄城9800元/平方米3.95分开封新区郑开大道交第一大街北500米400-176-0760 转 6116746期香颂，建筑面积约127-165㎡艺墅洋房，臻品热销中。
综上所述，对于开封的洋房市场， 依然是具备城市洋房属性的开封西湖区域。对于开封西湖区域，热爱生活的人会毫不犹豫的选择在开封西湖郑开大道沿线区域。总之，每个人对于洋房的理解，都不会相同。你选择了什么样的洋房，也就是选择了什么样的生活。
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