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房产新政大军来开封 解析开封楼市新政房九条

房天下   2017-05-15 16:12

[摘要] 房子对国人有着不同的意义相信大家都知道从去年9月30日开始,各种房地产调控政策层出不穷,今年之后又更是开始加码,限购、限贷、限售、限价等四大政策,再加上两调控:调土地、调货币,已经中央明确指出:房子是用来住的,不是用来炒的发展主基调。而今我大开封也迎来了房产新政大军,下面就来了解下详细内容吧

房子对国人有着不同的意义相信大家都知道从去年9月30日开始,各种房地产调控政策层出不穷,今年之后又更是开始加码,限购、限贷、限售、限价等四大政策,再加上两调控:调土地、调货币,已经中央明确指出:房子是用来住的,不是用来炒的发展主基调。而今我大开封也迎来了房产新政大军,下面就来了解下详细内容吧

一、从补贴到限购

2015年7月,为去库存,开封开启为期一年的购房补贴政策。2016年7月收紧,调整为取得预售证时间在2015年9月30日之前的楼栋方可享受补贴政策。
去库存战役中,2016年下半年开始,开封楼市一片繁荣景象。不断出现的开盘清盘、抢不到房的现象,加剧了购房者的恐慌。于是一些开发商尚未拿到预售证就开始圈地卖房,一些滞销甚至濒临烂尾的楼盘,也乘势而起。
2017年5月12日,有公众号发布文章,讨论开封将加大楼市调控力度。网传消息中没有提及限购、限贷,却对商品房预售环节进行了限制,并对房价二手房交易进行调控。
轩然大波,搅动郑开两地。
不过之前就有人推测,开封房价涨的太快,有可能会出台限购政策。

二、政策发布

现在大家都习惯了重大事情周一见。这不,今天天才蒙蒙亮,开封日报即披露楼市新政。

1

开封日报

12

开封网

12

开封公众信息网

12

自媒体纷纷跟进

三、政策内容

关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知
汴住建文〔2017〕166号
开封市不动产登记中心、各县、祥符区住房和城乡建设局、房管局,各房地产开发企业,各房地产经纪机构:

一、建立开封市商品房预(销)售信息公示制度。

(一)商品房预(销)售信息公示方式

商品房预(销)售许可批前公示和批后公告:以“开封市住房和城乡建设局网站”(//www.kfjs.gov.cn/)为载体,采用网络公示的方法,由市住建局负责。
商品房预(销)售信息销售场所公示:采用售房场所设立公示牌方式进行,由开发企业和销售企业负责。

(二)商品房预(销)售信息公示内容

商品房预(销)售许可批前公示内容包括:房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、楼号、层数。
商品房预(销)售许可批后公告内容包括:房地产开发企业名称、项目名称、项目坐落、楼号、层数、商品房预(销)售许可证证号、预(销)售有效期。
商品房预(销)售信息售房场所公示内容包括:企业法人营业执照房地产开发企业资质证书、国有土地使用证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证、商品房预(销)售许可证、商品房楼盘信息表、前期物业管理方案。

(三)商品房预(销)售信息公示期限

商品房预(销)售许可批前公示:在受理及现场勘验无误后,在“开封市住房和城乡建设局网站”上予以公示。
商品房预(销)售许可批后公告:商品房预(销)售许可批准后,在“开封市住房和城乡建设局网站”上予以公告。
商品房预(销)售信息售房场所公示:自商品房预(销)售许可批准后开始,至售房结束。

(四)商品房预(销)售信息公示的监督

公示、公告期间社会各界可通过书面、电话、传真等形式向市住建局举报和建议,市住建局负责收集并建立台账,经核实有违法违规行为的,按照相关规定进行处罚,并记入企业信用档案。
未按照要求进行公示的,市不动产登记中心停止其商品房网签资格。情节严重的,由市住建局停止其商品房预售许可。

二、全面实行新建商品房网签合同备案。

商品房预(销)售许可批准后,市不动产登记中心应一次性公布房源(房源链接://61.53.69.130:8089/),自发文之日起,原商品房买卖纸质合同全部终止,全面采用商品房网上签约。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,报送市不动产登记中心网上备案,已备案的房屋经批准撤销备案的,冻结该房屋交易资格,满一年后方可上市。
房地产企业未按照相关要求进行合同备案的,市不动产登记中心停止其项目商品房网签资格。情节严重的,由市住建局停止其商品房预售许可。

三、加强商品房预(销)售监管。

商品房预(销)售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期”界定为:工程形象进度一半以上。

四、引导企业理性竞价。

自发文之日起,结合土地出让溢价率提高项目预(销)售条件,居住用地出让溢价率达到150%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预(销)售许可;溢价率达到200%以上(含)的,办理商品房现售

五、实施新建商品住房销售价格监管。

自发文之日起,房地产开发企业已取得商品房预(销)售许可并对外销售的商品住房,由市不动产登记中心提取近期内该项目销售均价,市住建局指导实行限价销售,房地产开发企业销售价格外不得加收任何费用。首次销售的项目成交均价参考周边同类型、同品质楼盘;非首次销售的项目,成交均价原则上不得高于2017年4月以前的成交均价。原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,市不动产登记中心停止其商品房网签资格。对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业,市住建局暂不核发商品房预(销)售许可证,情节严重的,市住建局停止其已发放的商品房预售许可。

六、加强房地产市场调研。

会同市规划、国土等部门对已出让的商品住宅用地进行调研,制定科学的商品住房供地计划。督促开发企业按土地出让合同约定进行开发建设,盘活闲置土地及烂尾楼盘。科学分析住房市场供求关系和发展趋势,超前提出处置方案。

七、遏制房地产投机炒作行为。

自发文之日起(含),凡在开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让。交易双方通过赠与方式转让住房的,参照购买新建商品住房执行。

八、严厉查处市场违法违规行为。

禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客,企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并明码标价、一房一价,严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构,一经查实,依法从严从重处理,开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,中介机构吊销营业执照,并列入失信企业“黑名单”。

九、加强房地产市场预期引导和调控。

房地产开发企业应增强社会责任感,不得哄抬房价牟取暴利。广大业主应回归理性购房,不要盲目入市参与炒房,制造市场恐慌情绪。各个部门应高度关注房地产市场,引导房地产市场健康平稳发展。
2017年5月15日

四、政策简析

之前有人根据泄露的信息认为开封政策严重于郑州的5.3新政。但是,看到政策正式出台,与郑州相比,开封没有进行限购限贷,没有对看好开封市场与潜力的客户资源形成挤压,“房票”并不稀缺。所以,开封“房九条”更多的是建立规范,而非压制市场。
总体而言,此次政策着眼点大概可以这么分析:

1、政策着眼于通过调整预售政策规范开发商的市场行为——在市场繁荣时泥沙俱下,危害到开封房地产市场健康发展;

2、通过限价,引导市场平稳发展——政府认可房价是上涨的,但是上涨应该是理性的,有序的;

3、通过限售,抑制投资客炒房。
对于在开封购房的客户来说,政策是很大的利好。
首先,预售证办理和根据溢价决定预售还是现房销售,将会使开发商承担大量的土地成本建安成本。这一招如大浪淘沙,会是很多实力不足的小开发商无力承担资金压力。看惯了郑州人房产维权大多因为品质,而开封人维权多数是因为楼盘烂尾。预售门槛的提高,无形中把一些无实力的小开发商拒之门外,将在一定程度上减少开封人购房时对烂尾的担忧。
去年一些项目抓住购房者的恐慌和追涨心理,圈地就开始卖房。如今新政一出,相信会多少抑制此类现象。
其次,新政施行后,开封房价原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%。我们见证了去年开封楼市的涨价潮,很多人感叹买不到,买不起。新政以停止网签和停止发放预售许可,来控制开发商的涨价行为,无疑让很多追不上的“买房”这趟列车的人,可以稍微从容一些,追到车上。
最厉害的招数当属限售,严重打击炒房客(近期开封房价上涨,多少是拜郑州所赐),一系列组合拳,给开封楼市浇了一盆凉水,降降温。
对于开封这个人口净流出,发展受郑州虹吸效应影响严重的四五线小城而言,这回房九条,对于开发商和购房者来说,无异于一场地震
但震惊之余,楼市也许会回归理性。

五、新政之下,如何选房

从恐慌中解脱出来,考虑的问题由能不能买到房,转变为买什么房子合适,无论刚需还是改善,面对房子问题,终于可以有机会冷静思考一下了。

1、品质开发商,品质楼盘

当人们理性面对时,圈地就卖房的项目,实力弱的小开发商项目、以团购名义圈占资金的项目,将会从客户的选择中筛选掉。而大品牌、大开发商、大项目,将成为人们选择的重点——买房的安全感,居住的舒适度,还是品质开发商可靠。
以郑州为例,5.3新政后,多个楼盘开盘,开盘即清盘的情况近乎消失,很多楼盘去化率仅一半左右,但是几家品质楼盘的去化率仍然在85%以上。所以,在理性的房地产市场中,类似劣币驱逐良币的情况不易出现,品质楼盘才能屹立于市场与人们的口碑中。

2、明晰自我需求

如果是自住,尽量避免投资客过多的小区,否则小区要么空置率比较高,要么居住人员比较复杂;如果是投资,要选择交通方便,工作机会较多,发展比较成熟的区域,或发展潜力比较大的区域。
市场疯狂的时候,很多人买房子头脑发热,想到的只有买买买。
市场冷静的时候,要想想我为什么买?该买哪里?

3、地段

无论居住,还是投资,选择房子的标准重新回归到居住需求:交通便利,地段发展潜力大,环境好……
比如,汴西湖以西,公交站点的地方就是高铁站与海马公馆海马公馆9800元/平方米3.92东京大道与第一大街交汇处0371-23232277两个地方。
比如东京大道西延,将与郑州北三环接通。

海马公馆 3.92分

东京大道与第一大街交汇处
0371-23232277
售完住宅龙亭湖景地产
9800元/平方米

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