[摘要] 近来房产一直是个炙手可热的话题，房产市场的升温高涨调控一直牵动这市民们的心。今天小编就同开封大河东都君一起为大家来带2016年楼市动态！
近来房产一直是个炙手可热的话题，房产市场的升温高涨调控一直牵动这市民们的心。今天小编就同开封大河东都君一起为大家来带2016年楼市动态！
中央经济工作会议释放出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一重要信号，能否警醒亢奋了一年的中国楼市？2016年，中国楼市究竟狂热到什么地步？2017年中国楼市又将是怎样的走向？
地王之年
2016年是不折不扣的“地王年”。据研究中心统计，截至今年11月底，共计成交318宗单价、总价地王。这股地王潮发端于一线城市，后迅速蔓延至二线三线城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数，甚至连三四线城市东莞今年也创出10宗地王，平均溢价率达455%。
与地产商狂热拿地相悖离的是地方政府节制惜售。于是土拍市场出现了“量缩价涨”之牛市格局。中原楼市研究中心提供的数据显示，截至11月底，36个重点城市合计住宅土地面积成交2980宗，面积3.03亿平方米，同比下降17.8%，但成交金额已达1.3万亿元，同比增长52.3%。
分城市看，目前已有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元，从溢价率、楼面价、土地成交额看，均超过了历史水平。
分房企看，截至12月8日，50大房企拿地金额合计1.32万亿元，比2015年全年增长32.8%，其中7家企业拿地金额超过500亿元。
热点城市土地供不应求的紧张局面既有政府控量因素，也不乏大环境影响。其一，企业投资方向逐渐趋同——扎堆一二线城市；其二，随着央企重组整合持续推进，部分央企为保留房地产业务“名分”，不惜高价拿地以迅速充大自身体量；其三，持续宽松的流动性为房地产公司拿地提供了源源不断的低成本融资。
今年来明显增多的“面粉贵过面包”的地王案例亦让房地产巨头陷入窘境。
在万科总裁郁亮看来，地价房价比在1:3左右比较合理，但有些地方却超过了60%，“万科也是进退维谷，买地有巨大风险，不买就会被挤出市场。”
千亿之年
楼市里拔地而起的地王颇似A股市场里的龙头股，具有“四两拨千斤”之效。“面粉贵过面包”的新地王往往对周边楼盘产生“坐地起价”之魔力。终在层出不穷的地王现象烘托刺激下，一手房与二手房共振火爆，甚至出现了排队离婚买房这一奇葩现象。
2016年，仅一手房销售，就创出了逾10万亿元的历史天量，并催生了一批销售超千亿的房地产巨头。
12月13日，国家统计局公布的前11月房地产开发和销售情况显示，2016年1-11月商品房成交金额达到了10.2万亿元，同比增长37.5%，是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。销售面积13.58亿平方米，刷新了2013年全年的13亿平方米历史记录。
据上证报记者统计，今年全年合同销售金额突破1000亿元大关的上市房企将超过10家，中国房企的“千亿之年”已然来临。
杠杆之年
今年楼市的火爆，已不是简单的刚需和改善需求被激发所能解释，这是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏。今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至历史高位，真可谓“杠杆上的楼市”。
海通证券首席经济学家 认为，2016年火爆地产销售是彻头彻尾的金融现象，源于居民拼命加杠杆买房。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已 过50%，意味着居民购房杠杆率超过50%，已超过美国2007年峰值。
“月供比（月还贷金额/月收入）是观察居民买房杠杆率的直观指标。”有地产界人士如此说，此前，月供比在30%左右，但今年楼市火爆之后，一线城市的月供比已经飙升至80%以上。
更有甚者，竟然出现首付贷这种超高杠杆现象。
上海易居房地产研究院在一份《资产泡沫专题报告》中提及，从房地产开发企业看，部分银行规定对前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。但从实际情况来看，房企开发投入的自有资金已经越来越少，甚至自有资金比例仅为10%，房企高杠杆现象明显。
“去年以来住宅市场逐步回暖，导致部分开发企业对未来预期过于乐观，出现非理性拿地行为。此外，社会流动性较为充裕，可配置的优质资产又相对短缺，为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。”郁亮如此表示。
调控之年
为遏制今年以来房价过快上涨，热点城市陆续出手调控，一场“限购、限贷、限价、限融、限投”的房地产整肃风暴席卷楼市。
风暴密集期出现在9月中下旬至10月上旬。截至国庆假期结束，有21座城市扎堆出台了以“限购限贷”为核心的调控政策。
比如，在11月初短短一周内，杭州、深圳、武汉、西安、南京、合肥再度加码楼市调控政策。11月28日，上海亦宣布进一步收紧住房信贷——对首套房的认定实行“认房又认贷”。同日天津也升级了房贷调控政策。12月21日，嘉善也加入“限购军团”，武汉、郑州则升级了限购政策。
从看，从9月底开始的这一轮楼市调控已有超过25座城市出台了50多次楼市调控措施。至此，楼市交易进入“速冻”模式。
长效之年
易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，目前来看，本轮房价涨势宣告结束。政策面上，未来热点城市的楼市调控持续从紧，并逐步向货币市场蔓延，购房需求将被抑制和延后。明年国家对楼市监管力度加大，供给规模受限，成交规模将锐减。
房地产毕竟事关国计民生，中央对此高度重视，并提出在2017年加快研究建立房地产平稳健康发展的长效机制。近期召开的中央经济工作会议更是用鲜明的语言定调2017年房地产市场：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
中央经济工作会议给房地产市场开出的“药方”也正好回应了今年5月权威人士在《人民日报》上关于“房子是给人住的”，让房子回归居住属性的论断。实际上，建立房地产长效机制也并非首次提出，早在2013年3月的国务院常务会议上就已有所提及。
郁亮表示，建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供应制度；二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设；三是发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房；四是培育新型房地产和不动产服务行业，开发新的投资增长点。
“长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要解决内火，完善制度建设。”中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。
《易经》乾卦对事物发展阶段的概括似乎颇能印证2016年中国楼市的走向，从价格猛涨的“飞龙在天”，发展到调控政策密集出台的“亢龙有悔”，2017年将进入“群龙无首”境界，何为群龙无首？用现代话语说，就是回归理性、回归本源。
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