今日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，楼市调控加码“靴子”随之落地。通知中，除强调继续严格执行商品住房限购措施、继续严格实施差别化住房信贷政策外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，也被称为此次新政的亮点。
总体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强，并且对二手房市场的调控力度也更大。不过业内分析认为，虽然政策明显有所收紧，但仅是在原则上界定了调控方向，具体落实情况还要看各部委及地方政府后续出台的细则。
出售自有住房所得按20%缴个税二手房交易料骤降
此次楼市新政对二手房交易个人所得税征收的调整，无疑是打击投资投机的一剂“猛药”，但是在不少业内人士看来也是一把“双刃剑”。
新政明确要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
目前，除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得免征个人所得税外，其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。
而统一成差额20%的后，交易成本将会明显增大。
以一套房主原购房值50万，目前总价200万的普通二手房计算，按之前1%的个税计算为2万，而新政后按照差额的20%计算，个税将达到30万，比之前增加了28万，相当于当前房屋总价的14%。
中国房地产协会副会长陈国强在采访中向中新网房产频道表示，提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投资投资，但是在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本。“因此新政或许将在客观上推升二手房房价。”
据中新网房产频道了解，在二手房交易中，虽然根据国家相关规定应由买方缴纳契税，卖方则承担营业税和个人所得税，但在实际操作中，往往都由买方来承担。
对于部分房价上涨过快的城市或地区，以及首付30%的购房者而言，这就相当于首付款升至44%，极大提高了首次置业人群的购房成本。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在房价上涨过快的区域，住房买卖之间价格差距也较大，预计各地政策执行细则未出台之前，为了争取搭上政策末班车，这些区域的二手房市场将迎来交易高峰。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，随着地方细则的出台，短暂的过户末班车后成交量必然出现萎缩，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位业内人士均表示，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。
陈国强表示，随着二手房业主出售意愿降低，供应的减少也将把一部分刚需购房者推向新房市场，进而加剧新房市场的供求矛盾，甚至带动新房价格的进一步上涨。
胡景晖认为，随着新政的执行，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。中长期而言，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。而新房市场转让环节税收较少的优势将逐渐得以体现，部分购房者也会再次回归新房市场，带动新房市场交易量上涨。
政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康3日在接受新华网记者采访时表示，楼市“新国五条”中争议的“二手房交易中个税按个人所得的20%征收”的条款，将对二手房市场中的投机性需求产生抑制作用，但也可能会“误伤”一些有改善性住房需求的购房者，他认为，该政策可能还存在动态优化调整的空间。
二手房征20%个税政策或存动态优化空间
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》日前对外公布，对“新国五条”作出了进一步的细化。通知提出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。此政策被网民喻为楼市调控十年来最犀利政策，引发市场热议。
事实上，对售房差额征收20%的个税政策，财政部、国家税务总局、建设部在1999年即出台通知予以明确，此次属于政策强调，在严格税收上予以加码。
贾康认为，该政策增加了交易的税收负担。在二手房市场目前供不应求仍是主要矛盾的情况下，这种负担一般是由买方承担，因此，这可能会降低一部分人成交的可能性，二手房市场也将降温，但与此同时，部分需求转向新建商品住房市场，这可能会提升部分新楼盘的景气程度。
贾康指出，该政策将至少抑制两类需求，对于整个房地产市场而言，抑制投机性需求是有正面效应的，但抑制改善性需求则可能会产生一定的副作用。“当然，现阶段管理部门可能要先解决一些主要矛盾，这可能就隐含着这样一个政策不是恒定的，以后可能会根据情况来动态优化”。
房地产调控应强调“双轨统筹”
贾康认为，公众不应孤立地看待某个政策，而应更加重视如何对政策和制度框架进行优化。“我认为，现在的房地产调控，应该特别强调‘双轨统筹’”，贾康说，“不要光看产权房、商品房市场上房价的变化，而应同时要考虑怎样推进保障房建设，这个意义非常重大。”他指出，如果在保障房轨道上能加快为低收入阶层、收入“夹心层”群体提供住有所居的有效供给，商品房市场上的房价问题，也就没有那么大的“杀伤力”了。
对于政府在房地产市场上的职能，贾康说，政府要管的是规划，“保障轨”上要管好托底，要管好“进“与“退”；“市场轨”上要制定公平竞争的规则，同时要推进制度建设，比如交易环节、保有环节都要收税，税和费要在一起总体优化整合等等。
房产税改革试点今年或有实际动作
随着“新国五条”的颁布，关于第二批房产税试点城市的讨论也日趋激烈，对此，贾康表示，改革有时是比较复杂的，改革文件里明确说要扩大房产税改革试点，预计今年可能就会看到实际动作。
贾康表示，开征房产税应该包含多个目标，促进房地产产业和市场的健康发展只是其中之一。
开征房产税，能配合地方税体系的构建和省以下分税制的实施到位，还能矫正大家所说的基层财政困难、土地财政偏颇、地方大量隐性负债等问题。另外，在优化中国的分配格局，控制收入差距进一步扩大等方面也能起到重要作用。
“房地产的税、费要整合，而不能简单地说税太多了，我们在保有环节没有税收，这不是多的问题，而是缺失的问题。”贾康说。
国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，作为对房地产市场调控五项政策措施的进一步细化，政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，该政策引发业内热议。
据中新网了解，目前，除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭生活用房取得的所得免征个人所得税外，其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。
记者采访多位业内人士，他们均表示，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。
在抑制房价等方面，尽管“国五条”细则尚未出现立竿见影的效果，但市场预期正在改变，近两日北京等地二手房市场开始出现“突击抢房”现象。分析人士认为，抢搭“政策末班车”效应将使二手房市场迎来短暂的交易高峰。
细则
侧重抑制投机投资性需求
“国五条”细则指出，“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”。为继续做好今年房地产市场调控工作，要求地方政府从6个方面严格落实房地产调控政策。
其中，在“坚决抑制投机投资性购房”方面，税收政策成为亮点。细则中明确，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，这是首次明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。“此前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额的20%后，将会明显增大交易成本”。
张旭指出，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，最终导致成交量的下滑“相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大”。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也指出，依据这项细则，对部分房价上涨过快的城市或地区，以及需要首付30%的客户而言，“相当于首付款成数升至45%，极大地提高了首次置业人群的购房成本”。
除此之外，为了全面抑制投机投资性需求，细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。在限购方面，要求地方政府进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；在限贷方面，对房价上涨过快的城市，要求银行机构根据城市当地住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
“将二手房交易作为抑制重点，将直接增加投资客转让房产的成本。”政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说，收紧信贷政策，对以短期买卖为目的的炒房客无疑是“当头一棒”。
背景
重点城市房价涨势迅猛
业界普遍认为，促使“国五条”及实施细则在两会前夕出台重要原因，是因为春节前后乃至去年下半年以来，重点城市房价涨势迅猛。
在“国五条”实施细则发布同日，中指院发布2月份住宅市场“百城价格指数”。数据显示，2013年2月100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。
100个城市中，有74个城市房价环比上涨，26个城市环比下跌。房价环比上涨的城市比1月增加10个，其中，常熟、福州、金华、扬州等涨幅前10位城市环比涨幅在2.6%至4.1%之间；房价环比下跌的城市比1月减少9个，26个城市跌幅居前几位的依次是温州、海口、三亚，跌幅在2%至4%之间。
值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均价为16596元/平方米，环比1月上涨1.09%。其中，深圳、广州环比涨幅均超2%。
中指院住宅“百城价格指数”和统计局的“70大中城市住宅价格变动情况”相互印证。22日，在“国五条”出台后两天，统计局发布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨，涨幅分别接近于2.2%和4.7%。
中指院指出，2月100个城市住宅平均价格自2012年6月以来连续第9个月环比上涨，但涨幅缩小至0.83%；同比连续第三个月上涨，涨幅继续扩大。据分析，去年年底以来，住建部政策明确支持合理的改善性需求，新增贷款增长显著，使得企业市场预期乐观，市场量价稳中有涨。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，主要城市楼市依然延续2012年下半年整体上行趋势。他认为，目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场中，而这部分市场往往是投机投资性需求活跃区域。
从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。
10年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。
季：为房地产业正名（2003－2004年）
2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”
“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。
在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，2003年12月，随着北京世纪拍，“地王”首次横空出世。
第二季：降温（2005－2008年）
2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域(小区网论坛)的一些问题尚未根本解决。”
在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。
在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元／平方米飙升至15000元／平方米，涨幅达200％。
第三季：紧急救市（2008年下半年—2009年）
为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”
随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。
这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。
第四季：全面加码（2010年至今）
2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。
2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10％，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50％。限购、限贷、限价三管齐下。
2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。
没有剧终：楼市调控需精细化
业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。
来自不同领域的代表委员表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够将一手和二手市场结合起来，更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。
由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。
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